「再建築不可」 という用語が書かれている物件は、言葉の通り再建築ができない、すなわち建て替えができない土地という意味になります。
再建築ができない理由として主体となるのは、「建築基準法」です。
その土地が建築基準法上で存在している物件でない場合、再建築不可となります。
では詳しく、、、
建築基準法上とはなんでしょうか？
法令上で一番引っかかる点は、接道状況です。
建築基準法では道路について第42条で規定しており、この道路に接していない敷地の場合、建物を建築することはできません。
この規定ができる前から建っている物件は、法律ができる前に建てられたものなので、例え違法していたとしてもわざわざ取り壊す必要はありません。
そのかわり、取り壊した場合はその後新築はできない、ということです。
建築基準法上の道路とは、原則として公道などの幅員4ｍ以上のものをいいます。
ただし幅員4ｍ未満の道路でも、建築基準法の道路(2項道路、みなし道路など)とみなされる場合があります。
これらの道路に2ｍ以上接していない敷地には、原則として建物を建てることができません。
京都の街中は道路が狭いところが多いですから、こういった理由で再建築ができない物件が多く存在します。
また、災害危険区域のように、急傾斜地の崩壊や津波、高潮、出水等による災害の危険から、人々の生命と財産の安全を確保して建築制限を行う目的で、地方自治体が指定する地域が存在します。
このような地域においても再建築することはできません。
もっとも、こういった地域では絶対に建築物を建てるべきではないのですが…( ;∀;)
道路予定地や区画整理計画地に選ばれてしまった土地・区画整理などの都市計画予定地においても再建築はできなくなります。
他方、再建築ができるのかできないのかグレーゾーンな土地もあります。
それは「市街化調整区域」の土地です。！
一般的には市街化調整区域であっても既存建築物が建っている既存宅地であれば、再建築にて新築建築物を建てることができると思われているようです。
確かにそういった事例は多くあります。
しかし、市街化調整区域でも再建築なら可能だと言う法律はどこにもありません！
再建築が当たり前のように建築確認申請を提出して却下されても当然なのです。
法律では市街化調整区域には一般的な住居は建築不可なのです。
それを裏付ける事例として、金融機関は余程のメリットが無い限り、市街化調整区域内の収益物件には融資しません。
接道状況や、土地の状態によって建築ができるかできないか別れることはわかりましたが、ではなぜ建築ができない土地に現在建物が建っているのでしょうか？？主な理由としては２点。・建築基準法ができる以前に建てられた建物・違法建築物となります。建築基準法は、昭和25年5月24日に施工されました。ですので、 昭和25年5月24日以前に建てられた物件の土地は、もともとは「再建築不可」の土地ではなかったということです。また、違法建築物とは、その名の通り建築基準法に違法している物件。簡単に言えば、再建築不可の土地に無理やり建設したような建物になります。また、違法建築物の単純なとらえ方としては、建物完成時に行政から交付される『検査済証』というものがなければ違法建築物という扱いになります。通常１つの建物を建築する際、民間審査機関（役所等）に建築確認申請書類を提出し、建築基準法に基づく建物であるか審査します。 そして問題無いと判断された後でないと工事は開始できません。さらには完成時に完了検査と言うものを役所等の立会いで行い、確認申請書類通りの建築物であるのか検査します。
この検査で問題ないことが確認された後に検査済証というものが交付されます。
検査済証が存在しないという事例は意外にも多いそうで、建築確認申請すら行っていない物件に関しては、建築基準法云々に則って建築なんてしないですよね。
こういった物件が、違法建築物となります。
法律を無視して無理やり建ててるわけですから、再建築不可の土地でも建っちゃいますよね。
再建築不可物件と聞いてしまうと、そんな物件を手にしてしまうと、出口も無くあとあと何の価値もない物件になってしまうような印象があるかと思います。
そこまで極端ではなくてもそれに近い印象を持つのではないでしょうか？
しかし、今回説明してきたようにそういった物件ばかりではないのです。
ちょっとした対応で問題なく再建築が可能となる物件や、手間や費用もかかるもののやり方次第では再建築が可能となり、更にその土地の価値が上がってしまう土地も少なからずあるのです。
再建築不可物件が存在していた場合、その再建築不可用件が何であるのか、そしてその用件は解決できない要件なのか実際に調べてみるのが良いでしょう。
そんな再建築不可物件の中にはちょっとした対策をするだけでお宝になるかも知れません(*´▽｀*)
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