一戸建てを希望する場合、住宅を建てるための土地を探していると、
「当社で建築すること」を条件とする土地に巡り合うことがあります。
これを建築条件付き土地と言います。
建築条件付き土地は、複数の区画整理された分譲地で、
ハウスメーカーや建築会社が販売している場合に多く見られます。
契約では、指定された売主と一定期間内に建築請負契約が成立していることを条件としていることが多いです。この場合、土地の売買契約と建築請負契約の2つの契約を結ぶことになり、契約の流れは土地の売買契約後、建築プランの打ち合わせをして、納得できたら建築請負契約の締結となります。建築条件付き土地は、普通に土地だけを購入する場合と比べて、土地の価格が安くなっています。
土地販売も手掛けるハウスメーカーや建築会社にとっては、土地の販売だけでも収入を得られますが、
土地を売却し自社で建築してもらうとより多くの収入を得ることができます。
建築条件付き土地であれば販売会社にもメリットがありますので、土地を安くすることができます。
また通常の注文住宅の場合、設計事務所や建築会社を自ら探して契約を結ばなければなりません。
住宅購入では、住宅ローンの借入先や保険会社（団信保険や火災保険）などの
選択もしなければならないため手間がかかります。
その点、建築条件付き土地で設計事務所や建築会社が決まっていると、
土地購入から建物完成までの期間を短縮することができます。
既に建物の仕様が決まっている建売住宅と比べると、間取りや外装・内装の変更ができるなど、自由度は高いと言えます。 建築条件付き土地を選んだ場合のデメリットは、
土地の売買契約に続いて建築請負契約を成立させなければならないため、
人によっては検討する期間が短くなることがあります。
建物のコンセプトや壁紙、床の素材など細部までこだわると時間がなく、
余裕を持って決められないかもしれません。
また、自由設計と言っても、ある程度の建築パターンがあり、設計者も指定されているため、注文住宅ほどの自由さは期待できません。建築条件付き土地は、建築会社も同時に選ぶことになりますので、建築実績やイメージ完成図などで希望通りの建物になるかどうかを確認する必要があります。建築条件付き土地が自分の希望が条件に合っているか、次の事前チェック項目で確認してみましょう。●建築条件付き土地の事前チェック項目●
□ハウスメーカーや建築会社は指定でOKか？
□建築プランの中に好みの仕様はあるか？
□建築費用に見合う住宅となっているか？
□検討期間は十分にあるか？
□土地の価格、建物本体価格以外にかかる費用について説明を受けたか？
□場合によっては追加費用がかかるが、余裕資金はあるか？
□土地購入のための土地売買契約や建物を建てる請負契約、契約内容に問題はないか？
■売主がルールを守っているか確認する
建築条件付きの土地の場合は、一般的には分かりにくい部分があり、トラブルに発展してしまう可能性も。これを防ぐために、次の点は広告と重要事項説明書に記載しなければならないことになっています。 ① 一定の期間内に建物の建築工事請負契約を締結することを条件とすること
② ①の請負契約を締結しなかったとき、または建築しないことが確定したときは、 本売買契約は解除になること
③ ②により本売買契約が解除となったときは、売主はすでに受領している手付金等の金員全額を買主に返還することおよび売主は本件契約の解除を理由として買主に損害賠償または違約金の請求はできないこと などが土地売買契約書に条件として約定されます。 これらは建築条件付き土地の売買においては当然のことですが、念のため事前にしっかり確認しておきましょう。
■自由設計・フリープランでも事前に詳細を確認する
建築条件付き土地の建築プランは、自由設計と記載されていても、実際にはモデルプランから自由に選択できるだけという限定的な場合があります。外壁や内装クロスの色しか選択する余地がないなど、ハウスメーカーや建築会社によって対応は異なります。間取りや設備などどこまで自由に設計できるのか、希望通りの建物がどこまで実現できるか、追加料金はかかるのか、など事前の確認が必要となります。
■土地の価格や建物本体価格以外の費用を確認する
土地の代金や建築費用以外に、費用負担を求められる場合があります。売買価格にどこまで含まれているか確認しておく必要があります。費用としては次のようなものがあります。
・給排水工事費
・現場管理費
・隣地ブロック
・地盤調査費用
・改良費 など
■2つの契約を同時に結ばない
建築条件付き土地の売買時のトラブルとして、土地売買契約と建築請負契約を同時に結んでしまい、後で契約を解除したくても支払ったお金が戻ってこない、違約金を請求されるというケースがあります。全額返金されるのは建築請負契約が成立しなかったときですので、注意しましょう。
■書類や図面など後日確認できるもので打ち合わせを進める
確認方法としては、口頭での確認のみの場合、あとで行き違いが発生する可能性もあります。必ず図面や写真をもとに話を進め、必要であればメモを取り、最後にメモの内容通りで間違いないか確認すると安心です。
契約内容については、すぐに契約をせず、契約書や重要事項説明書をじっくり読んでからにします。建築条件付き土地の場合、住宅を建てる請負契約が成立しなければ土地の代金や手付金は返還されるはずなので、契約書の記載の有無を確認しておきましょう。
いかがでしたでしょうか？
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